Znalezienie dobrego lokalu to nie tylko kwestia szczęścia. To konkretna wiedza - jakich parametrów szukać, na co patrzeć przy oglądaniu i jakie zapisy w umowie powinny zapalić czerwoną lampkę. Po tym artykule będziesz wiedział więcej niż 90% osób szukających lokalu.
Ile metrów potrzebujesz?
Minimum, optimum i przestrzeń marzeń
| Metraż | Dla kogo | Co zmieścisz |
|---|---|---|
| 30-40 m² | Mały sklep, początek | ~200-300 sztuk, bez zaplecza |
| 50-70 m² | Standardowy lumpeks | ~400-600 sztuk, małe zaplecze |
| 80-120 m² | Duży sklep, vintage store | ~700-1000 sztuk, zaplecze, przymierzalnie |
| 150+ m² | Hurtownia / mega store | Duży asortyment, magazyn na miejscu |
Zasada 1:3
Praktyczna zasada: na każdy metr kwadratowy możesz wyeksponować około 10-15 sztuk odzieży. Ale pamiętaj - nie chodzi o napchnięcie jak najwięcej. Klient musi się swobodnie poruszać, przeglądać, przymierzać.
Jak obliczyć potrzebny metraż
Prosta formuła:
- Powierzchnia sprzedaży: 60-70% całości
- Przymierzalnie: 5-10% (minimum 2 kabiny po 1,5 m²)
- Lada/kasa: 3-5%
- Zaplecze: 15-25% (magazyn, toaleta, przechowywanie)
Czyli jeśli chcesz 50 m² sprzedaży, potrzebujesz lokalu ~70-75 m².
Co lepsze - jeden duży czy dwa małe?
Częste pytanie. Odpowiedź zależy od Twojej sytuacji:
- Jeden duży - mniejsze koszty operacyjne, łatwiejsze zarządzanie, ale większe ryzyko jeśli lokalizacja nie wypali
- Dwa małe - dywersyfikacja, testowanie lokalizacji, ale podwójne koszty stałe i więcej pracy
Na start rekomendacja: jeden średni lokal (50-70 m²) w dobrej lokalizacji. Gdy pójdzie dobrze - otwieraj kolejne.
Lokalizacja - centrum czy dzielnica?
Centrum miasta
Zalety:
- Duży ruch pieszy
- Przypadkowi klienci - ludzie "wpadają" przy okazji
- Prestiż i rozpoznawalność
Wady:
- Wysokie czynsze (nawet 2-3x drożej)
- Duża konkurencja
- Trudności z parkowaniem dla klientów
Dzielnica mieszkaniowa
Zalety:
- Niższe czynsze
- Lojalna baza klientów z okolicy
- Mniej konkurencji
- Łatwiejsze parkowanie
Wady:
- Mniej przypadkowych klientów
- Musisz aktywniej budować marketing
- Zależność od mieszkańców okolicy
Pro tip: Dla lumpeksu z niższymi cenami lepsza jest dzielnica - klienci docenią oszczędność i przyzwyczają się do regularnych wizyt. Dla vintage store'u z wyższymi cenami centrum ma sens - klienci szukają "doświadczenia zakupowego".
Czego unikać
- Lokali w bramach - mała widoczność, trudno trafić
- Piętra wyższe - schody odstraszają, winda bywa zawodna
- Galerie handlowe - wysokie czynsze, restrykcyjne umowy, zależność od zarządcy
- Miejsca bez parkingu - jeśli jesteś poza centrum, parking jest konieczny
Co sprawdzić przed podpisaniem
Stan techniczny
- Instalacja elektryczna - czy da radę podłączyć oświetlenie, kasę, ewentualnie klimatyzację? Sprawdź moc przyłącza.
- Wentylacja - sklep z ciuchami potrzebuje dobrej cyrkulacji powietrza. Stęchlizna odstrasza klientów.
- Ogrzewanie - jakie? Elektryczne może być drogie. Gazowe wymaga przeglądu. Miejskie jest najtańsze.
- Stan ścian i podłogi - czy trzeba remontować? Kto za to płaci?
- Toaleta - jest czy nie ma? Jeśli nie - gdzie najbliższa? To problem przy całodziennej pracy.
Aspekty prawne
- Księga wieczysta - sprawdź kto jest właścicielem, czy nie ma obciążeń
- Przeznaczenie lokalu - czy można prowadzić handel? Niektóre lokale mają ograniczenia
- Pozwolenia - czy były jakieś przeróbki? Czy są legalne?
Ruch i sąsiedztwo
- Policz ludzi - przyjdź w różne dni i godziny, policz ile osób przechodzi
- Sprawdź sąsiadów - sklepy spożywcze i usługi przyciągają ruch, kebaby i bary - nie koniecznie
- Zapytaj okolicznych handlowców - jak im idzie? Czy są zadowoleni?
Uwaga! Nie ufaj tylko słowom właściciela czy pośrednika. "Dużo ludzi tu chodzi" to nic nie znaczy. Sprawdź sam - kilka wizyt w różnych porach da Ci prawdziwy obraz.
Umowa najmu - na co uważać
Czerwone flagi w umowie
- Brak możliwości wypowiedzenia przez najemcę - zła umowa może Cię związać na lata
- Jednostronne podwyżki czynszu - wynajmujący może podnieść czynsz o ile chce, kiedy chce
- Kary umowne za wcześniejsze rozwiązanie - mogą być ogromne
- Brak zgody na cesję umowy - nie sprzedasz biznesu razem z lokalem
- Zakaz zmian w lokalu - nie postawisz nawet regału bez zgody
Co negocjować
- Okres bezczynszu - na remont/adaptację, standard to 1-2 miesiące
- Waloryzacja czynszu - raz w roku o inflację, nie częściej
- Okres wypowiedzenia - 3 miesiące to rozsądne, 6+ to za dużo
- Kaucja - standardowo 1-3 miesiące, więcej jest nadużyciem
- Prawo do podnajmu - przyda się jeśli będziesz chciał poddzierżawić część powierzchni
Wzór dobrej klauzuli waloryzacyjnej
"Czynsz może być waloryzowany raz w roku kalendarzowym, o wskaźnik inflacji GUS za rok poprzedni, nie więcej jednak niż 5% rocznie."
To chroni przed skokowym wzrostem czynszu.
Typ umowy
- Najem na czas określony - np. 3 lata. Daje stabilność, ale trudniej wyjść wcześniej.
- Najem na czas nieokreślony - elastyczność, ale wynajmujący też może wypowiedzieć.
Rekomendacja: Umowa na czas określony (3-5 lat) z możliwością przedłużenia i z jasno określonym okresem wypowiedzenia (np. 3 miesiące przy ważnych przyczynach).
Realne koszty - czynsz i opłaty
Czynsz bazowy - widełki rynkowe
| Lokalizacja | Cena za m² | Lokal 60 m² |
|---|---|---|
| Centrum dużego miasta | 80-150 zł/m² | 4 800 - 9 000 zł |
| Dobra dzielnica dużego miasta | 40-80 zł/m² | 2 400 - 4 800 zł |
| Peryferia / mniejsze miasto | 20-40 zł/m² | 1 200 - 2 400 zł |
| Małe miasto | 15-30 zł/m² | 900 - 1 800 zł |
Opłaty dodatkowe
Do czynszu dochodzą:
- Opłaty administracyjne - wspólnota/zarządca, 200-500 zł
- Media - prąd (500-1500 zł), woda, ogrzewanie
- Wywóz śmieci - 100-300 zł
- Internet - 100-200 zł
- Ubezpieczenie - 50-200 zł miesięcznie
Zasada 30%
Koszty lokalu (czynsz + opłaty) nie powinny przekraczać 30% Twoich przychodów. Jeśli planujesz obrót 15 000 zł miesięcznie, na lokal możesz wydać max 4 500 zł.
Adaptacja lokalu - ile wydasz
Budżet minimalny vs komfortowy
| Element | Budżet mini | Budżet komfort |
|---|---|---|
| Malowanie | 500 zł (sam) | 2 000 zł (ekipa) |
| Oświetlenie | 1 000 zł | 3 000 zł |
| Podłoga (jeśli wymaga) | 2 000 zł | 5 000 zł |
| Wieszaki, regały | 2 000 zł | 5 000 zł |
| Przymierzalnia | 500 zł | 2 000 zł |
| Lada/kasa | 500 zł | 2 000 zł |
| Lustra | 300 zł | 1 000 zł |
| SUMA | 6 800 zł | 20 000 zł |
Pro tip: Wieszaki i regały kupuj używane. OLX, likwidacje sklepów, giełdy - możesz zaoszczędzić 50-70%. Profesjonalne wyposażenie sklepowe kosztuje krocie nowe, a używane jest prawie tak samo dobre.
Checklist przed podpisaniem umowy
Do sprawdzenia:
- ☐ Metraż odpowiedni do planu (min. 40 m² na start)
- ☐ Lokalizacja z ruchem pieszym (sprawdzona osobiście)
- ☐ Widoczna witryna z ulicy
- ☐ Instalacja elektryczna wystarczająca
- ☐ Ogrzewanie i wentylacja działają
- ☐ Toaleta na miejscu lub bardzo blisko
- ☐ Stan lokalu nie wymaga dużego remontu
- ☐ Właściciel sprawdzony (księga wieczysta)
- ☐ Przeznaczenie lokalu pozwala na handel
W umowie:
- ☐ Możliwość wypowiedzenia przez najemcę (max 3 miesiące)
- ☐ Waloryzacja czynszu ograniczona (max raz w roku, max 5%)
- ☐ Kaucja rozsądna (max 3 miesiące)
- ☐ Okres bezczynszu na adaptację (1-2 miesiące)
- ☐ Brak ukrytych opłat
- ☐ Prawo do drobnych zmian w lokalu
- ☐ Brak wygórowanych kar umownych
Masz już lokal? Czas na towar
Gdy lokal jest zabezpieczony, najważniejsza decyzja to wybór dostawców. Na VintageWholesale znajdziesz sprawdzone hurtownie z całej Polski.
Dołącz do listy oczekującychPodsumowanie
Wybór lokalu to decyzja na lata. Nie śpiesz się, obejrzyj kilka opcji, policz koszty, sprawdź ruch. Pamiętaj:
- Lokalizacja > metraż - lepiej mniejszy w dobrym miejscu niż wielki w złym
- Umowa to negocjacje - nie podpisuj pierwszej wersji, wynegocjuj lepsze warunki
- Koszty lokalu < 30% przychodów - to zasada bezpieczeństwa
- Sprawdź sam - nie ufaj słowom, zobacz na własne oczy
Powodzenia w szukaniu!